مرکز دانلود خلاصه کتاب و جزوات دانشگاهی

فهرست مطالب

عنوان صفحه

مقدمه. 1

مفهوم و ماهيت... 3

مبحث اول: مفهوم. 3

گفتار نخست – تعريف قولنامه:4

سابقه تاريخي:6

گفتار دوم: اقسام قولنامه. 8

الف: تقسيم قولنامه از جهت مالي كه مورد قرارداد است:8

ب: تقسيم قولنامه از جهت زمان انجام تعهد:9

ج: برمبناي تعهدات طرفين قولنامه ها را به انواع زير مي توان تقسيم نمود:11

د- مبايعه نامه:12

ب- قولنامه سند بيع است:15

1- اثر امر قانونگذار در ثبت عقود و معاملات اموال غير منقول:16

2- نقدي بر آراء ذكر شده:20

3- نتيجه بحث:24

فصل دوم. 27

مبحث دوم: مدت اعتبار قولنامه و انحلال آن. 27

گفتار نخست: مدت اعتبار قولنامه. 27

الف- موعد انجام تعهد در قولنامه معين نمي باشد.27

ب- موعد انجام تعهد معين است:29

ج- نتيجه بحث:33

گفتار دوم: موارد انحلال قولنامه. 34

الف- اقاله:35

ب- بطلان و عدم نفوذ:35

ج- فسخ قولنامه:36

د- انفساخ:37

تفاوت فسخ و انفساخ:38

فهرست منابع و مآخذ:38

 

 

 

مقدمه

حقوق تعهدات با توسعه روز افزايش قسمت مهمي از حقوق خصوصي را بخود اختصاص داده و گسترش آن زمينه هاي تخصصي گوناگوني را نيازمند است و پديد آورده. افزايش قرار دادها بسبب نياز مردم در اثر روابط اجتماعي، تحول جامعه و كافي نبودن عقود سنتي، ايجاد قالب هاي نو تازه اي را سبب گرديده كه اين امر موجب بروز اختلافات جديد و صدور احكام متفاوت را رسيدگي شده است.

اهم عواملي كه مي توانند از صدور چنين احكامي جلوگيري نمايند، نقش حقوقدانان و نظريه پردازان حقوق، قضاوت عالم و آگاه به قانون و سرانجام قوانين مناسب است. علماي حقوق براي ايجاد رويه قضائي تلاش مي نمايند و نظريه هاي آنان راهگشاي خوبي است ولي شايد بتوان گفت كه، طرز تفكر متفاوت قضاوت و بعضاً عدم بكارگيري قوانين در فصل خصومت، رسيدن بااين هدف را مشكل نموده كه اين ناهمگوني خود سبب طرح دعاوي گوناگون مي گردد.

مرجع رسيدگي به تظلمات، عدليه مي باشد ولي در دعاوي اصلاح شناسنامه، تخليه عين مستاجره محل هاي مسكوني بجهت انقضاي مدت و از اين قبيل، ظلمي واقع نشده تا نياز به قضاوت باشد.

در دعوي اول مدعي مي داند كه براي چه بعدليه آمده و قاضي نيز آگاه است كه اصلاح شناسنامه براي افزايش چند روز سن صاحب سند است تا بتواند بمدرسه برود (اگر پذيرش اصلاح با منع قانوني روبرو شود با ابطال نتيجه حاصل مي گردد) و در تخليه عين مستاجره، مستاجره خوب آگاه است كه حقي به ماندگار شدن در محل را ندارد و سبب مستاجر بودنش هم مالك نيست ولي اين دو چون دو خصم ديرينه روبروي هم در محضر قاضي حاضر مي شوند و از توسل بهر طريقي كه تخليه، چند روز يا چند ماهي به تاخير افتد، يا بعكس در حداقل زمان صورت گيرد، ابائي ندارند و حال آنكه مشكل مسكن از جاي ديگر بايد حل شود.

هنوز در محل هاي كسب وضعيت كسب و پيشه نامعين است، تفكر متفاوتي كه اشاره گرديد در اين واقعه اين است كه جمعي آنرا شرعي نمي دانند و بر اين قاعده بدون در نظر گرفتن اين حق، حكم تخليه صادر مي كنند انگار كه ضوابطي در اين خصوص وجود ندارد، گروهي بر مبناي قوانين حاكم رسيدگي مي كنند و اين قوانين را، مادام كه نسخ نشده، خلاف شرع نمي دانند.

دعاوي قولنامه نيز در اين راستا، در يك راه و طريق قرار ندارد، جمعي آن را لازم الوفاء نمي دانند، گروهي بيع تلقي مي كنند _ كه باز در اين طرز فكر گويا مقررات ثبتي را قانونگذار بيهوده وضع نموده است - و نيز بعضي استنباط ديگري دارند...

 

فصل اول

مفهوم و ماهيت

مبحث اول: مفهوم

در مقررات و قوانين ما مطلبي با عنوان قولنامه، نيامده است و برخي از حقوقدانان در كتابهاي خود در مبحث بيع يا خسارات حاصله از عدم اجراي تعهدات مطالبي در اين مورد بيان داشته اند.

به لحاظ شرايط اقتصادي و اجتماعي جامعه، اين عنوان كه زاده عرف و انديشه هاي حقوقي است امرزوه جاي خود را باز نموده اصطلاحي مقبول و شناخته شده در ميان مردم مي باشد. و نيز قسمتي از دعاوي محاكم ناشي از عدم اجراي تعهداتي است كه در قولنامه ها آمده است و يا از اين سند ايجاد مي گردد.

قولنامه در لغت بمعني وعده انجام دادن كار، عهد، پيمان[1] و در محاوره مترادف قرار بكار برده شده «قول و قرار» مثال دو نفر مي خواهند خانه اي را بين خود معامله نمايند خانه به خريدار، نياز به مداركي دارد كه در قانون پيش بيني شده از جمله اينكه، فروشنده لازم است گواهي پايان كار ساختمان را از شهرداري، گواهي مالياتي از دارائي و گواهي بازداشت نبودن ملك را از ثبت تهيه نمايد. از طرفي امكان دارد خريدار ثمن معامله را نقداً در اختيار نداشته باشد و هر كدام براي فراهم نمودن آنها نياز به وقت و زماني داشته باشند تا بعد از اينكه مقدمات تنظيم سند آماده شد در دفتر اسناد رسمي حاضر شوند و انتقال را واقع سازند. طرفين، براي اطمينان بيشتر، و پاي بند بودنشان به تهيه مدارك و انجام معامله (انتقال) در زمان آينده، سندي را بين خود نتظيم مي نمايند تا در زمان معين، با شرايطي كه قبلاً به توافق رسيده اند، معامله قطعي را واقع سازند و مال مورد معامله بخريدار انتقال داده شود چنين سندي را قولنامه مي گويند.[2]

اين مبحث را در دو گفتار بررسي مي نماييم، گفتار نخست تعريف قولنامه، گفتار دوم اقسام قولنامه.

گفتار نخست – تعريف قولنامه:

از قولنامه تعريفي در متون قانوني ديده نمي شود ولي در اصطلاح «سندي است كه خريدار و فروشنده و طرفين عقد بطور كلي قبل از انجام معامله تنظيم مي نمايند تا در فاصله قول و معامله فروشنده مورد معامله را به ديگري نفروشد و خريدار هم آنرا بخرد[3].»

عقد بيع در اموال غير منقول عقدي است تشريفاتي چنانچه شرايطي را كه قانونگذار معين نموده صورت نگيرد بيع واقع نمي شود و انتقال مالكيت از فروشنده بخريدار صورت نمي پذيرد. شرايط مرقوم، ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمي است[4]. لذا قولنامه بدان سبب تنظيم مي شود كه اطراف آن بعللي (از جمله انجام تشريفات مذكور) در زمان توافق و تراضي نمي توانند معامله را انجام دهند بهمين لحاظ وقوع بيع بين آنها موكول به تهيه مداركي است كه قانونگذار براي تنظيم سند رسمي معين نموده است، سند مرقوم براي پاي بند بودن باين توافق است تا طرفين ملزم باشند تعهداتي را كه بعهده گرفته اند، انجام دهند، آثار اين قرارداد انجام عقد ديگري است كه منظور اصلي طرفين مي باشد و اين قرارداد مقدمه اي است براي رسيدن به قرارداد اصلي بهمين جهت بعضي از اساتيد حقوق اين را پيمان مقدماتي يا پيش قرارداد يا وعده قرارداد و قولنامه ناميده اند[5].

عقد معمولا بدون تمهيد مقدماتي با ايجاب و قبول واقع مي شود ولي براي تحقق برخي از عقود انجام شرايطي ضرورت دارد كه تمهيد اين شرايط نياز به زمان دارد، پس، قولنامه براي ثبت توافق طرفين به ايجاد و انعقاد قرارداد آينده معمولاً بكار برده مي شود. اين عقد واقع نمي شود مگر طرفين اتفاق نظر داشته باشند به معامله شئي معين با بهاي معلوم و شروطي كه تراضي كرده اند در مهلتي كه توافق شده تا در آن زمان عقد مورد نظر را وقع سازند كه مقتضاي اين عقد الزام به عقد ديگري است نه در زمان حال بلكه در موعد توافق شده[6].

پس چنانچه دو نفر بخواهند معامله خانه اي را بين خود انجام دهند كه در شرايط معامله به توافق رسيده اند ولي به لحاظ عوامل خارجي مثل تهيه مداركي كه براي ثبت معامله ضرورت دارد يا جهاتي كه بطرفين معامله بر مي گردد مثل فراهم نمودن بهاي معامله از طرف خريدار، متعهد مي شوند در مقابل يكديگر كه در موعد تراضي شده با آماده نمودن عوامل لازم معامله را در دفتر اسناد رسمي واقع سازند، در چنين حالتي طرفين هم متعهدند و هم متعهدله و چنانچه موعد منقضي شود و تعهدات انجام نشود، ساقط مي گردد وبيع واقع نخواهد شد[7].

بموجب قولنامه ممكن است يك طرف تعهد نمايد كه عمل حقوقي معيني را در آينده يا عقدي را در آينده منعقد كند كه آن عقد ممكن است بيع يا اجازه يا ازدواج باشد[8].

بموجب اين تعريف قولنامه مي تواند نوشته اي باشد كه در آن يك طرف متعهد مي شود به ايجاد عقد در آينده يا ديگري كه در اين صورت با قبول شخص اخير قرارداد منعقد مي شود. اين تعريف در مورد تعهد به بيع كامل نيست زيرا از تعهد يك طرفي يك نفر سود مي برد و آن متعهدله است كه آزادي دارد تا در موعد معين شده رضايت خود را اعلام نمايد به عبارتي مي تواند تعهد بسود خودش را رد نمايد و حال آنكه قولنامه خريد و فروش، تعهد متقابل است از طرفي وعده ازدواج لازم الرعايه نيست. آقاي دكتر لنگرودي قولنامه را نيز چنين تعريف نموده اند كه: «توشته اي است غالباً حاكي از توافق بر واقع ساختن عقد در مورد معيني كه ضمانت اجراي تخلف از آن پرداخت مبلغي DEDIT است[9].»، قولنامه در واقع بيان كننده نحوه انجام عقد نهائي است وقراردادي است كه ماده 10 قانون مدني بر آن حكومت دارد.

از مجموع مطالب فوق مي توان قولنامه را چنين تعريف كرد: سندي است كه شرايط و زمان ايجاد عقد ديگري را كه طرفين ملزم به اجراي آن در زمان مورد نظر مي باشند بيان مي دارد.

سابقه تاريخي:

قبل از اينكه قولنامه بصورت امروزي در معاملات غير منقول مرسوم شود قول و قرار از ديرباز در معاملات بين بازرگانان و مردم عادي و معمول بوده بدون اينكه مستند به نوشته اي باشد بهمان اندازه كه وفاي بعهد نيكو و پسنديده بود نقض عهد ناپسند و مذموم شمره مي شد لذا طرفين نسبت به قولي كه بهم مي داند خود را پابند مي دانستند نصايح و دستورات بزرگان نيز بر اجراي عهد ومقيد بودن بقول و وعده اي است كه اشخاص بهم مي دهند.

 

[1]- لغت نامه دهخدا واژه قولنامه.

[2]- در زبان انگليسي دو اصطلاح دراين مورد ديده مي شود. Letter of intent, Agreement of sell

 

[3]-فرهنگ معين واژه قولنامه.

[4]- «بر طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد، اسناد مربوط بصلح منافع اموال غير منقول در صورتيكه ثبت نشده باشد قابل پذيرفتن نيست حكم شماره 1239-7/7/28 شعبه 4 ديوان كشور» و «مستفاد از ماده 46 قانون ثبت اين است كه سندي كه در زمينه معامله بطور غير رسمي تنظيم شده باشد اعتبار ندارد...»

[5]- دكتر ناصر كاتوزيان، حقوق خانواده جلد اول (چاپ دوم) شماره 16 – دكتر قائم مقامي، حقوق تعهدات جلد دوم ص 76.

[6]- دكتر عاطف نقيب، نظريه العقد، ض 145- دكتر احمد سنهوري، الوسيط ص 60.

[7]- دكتر عاطف نقيب، نظريه العقد، ص 146 و دكر سنهوري الوسيط ص 60.

[8]- دكتر جعفري لنگرودي، دانشنامه حقوقي جلد پنجم، ص 101.

[9]- دكتر لنگرودي، ترمينولوژي حقوق شماره 4377- در تفاوت قولنامه و تعهد يك طرفي رجوع شود به ص 44 همين كتاب.