مرکز دانلود خلاصه کتاب و جزوات دانشگاهی

عقد اجاره

مقدمه (تحول احکام اجاره): امروزه عقد اجاره یک رابطه خصوصی بین مالک و مستأجر نیست و دخالت دولت در قراردادها بیشتر شده است و این قانون است که آثار اجاره را معین می کند نه حاکمیت اراده. به جای حقوق مدنی در اجاره وسایل حمل و نقل حقوق تجارت به وجود آمد و بعد جای خود را به حقوق دریایی و هوایی داد.

تعریف اجاره: عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می شود. م 466

- عقد اجاره دارای سه وصف:

• تملیکی ï تملیک منفعت به مستأجر پس از عقد.
• معوض
• موقت

- دو تعبیر درباره تملیک منافع

1- در اثر اجاره، منافع عین تملیک می شود ï با تلف یا عیب در مدت اجاره ï عقد اجاره منفسخ و اجاره بها به مستأجر بر میگردد.

2- اثر عقد اجاره مسلط کردن مستأجر بر مورد اجاره به منظور انتفاع است ï با تلف عین ï عقد در این بخش خود باطل است ï قانون مدنی

- تفاوت حق انتفاع و مالکیت منفعت ï

1- در حق انتفاع اثر عقد جدا کردن منفعت از عین نیست و مالک عین و منفعت یکی است و منتفع تنها حق بهره برداری دارد.

2- در منفعت و اجاره موجر مالک عین و مستأجر مالک منفعت است.

3- در پایان مدت حق انتفاع، دیگر منتفع اجازه تصرف در ملک ندارد.

4- در پایان مدت اجاره مستأجر می تواند از منافع استفاده کند.

5- حق انتفاع درجه ای ضعیف تر از منفعت است و مالک منفعت مانند مالک اصلی است.

- مواردی که اجاره عهدی است و به تملیک منتهی می شود ï جایی که منفعت مال کلی انتقال داده می شود اجاره عهدی است و زمانی که موجر فردی از مصداق های مورد اجاره را انتخاب و برای انتفاع در اختیار مستأجر گذارد به تملیکی منتهی می شود.

اجاره عقدی است معوض:

• لزوم وجود عوض ï عدم تعیین عوض عقد را باطل می کند.
• عوض می تواند منفعت، حق و دین باشد.
• عوض در اجاره اشیا ï اجرت المسمی (اجاره بها) ï توافقی و قراردادی
• عوض در اجاره اشخاص ï اجرت
• عوض در برابر استیفا یا تقویت منافع ï اجرت المثل (بهره بها) ï به حکم قانون و تعیین کارشناس

اجاره عقدی است موقت:

- قاعده: تملیک منافع باید در مدت معین انجام شود ï و الا اجاره باطل.

لزوم تعیین مدت: (- متمایز کردن مالکیت عین از مالکیت منفعت- معلوم شدن مقدار منفعت)

- حکم ویژه اجاره محل کسب و پیشه: مستأجر می تواند پس از پایان مدت اجاره به کسب و پیشه خود ادامه دهد و موجر حق فسخ یا تخلیه مورد اجاره را ندارد.

اقسام اجاره:

• اشیاء
• حیوانات
• اشخاص ï قرارداد کار و مقاطعه

- اجاره های مختلط:

گاه قراردادی مخلوطی از اجاره اشخاص و اشیا است و نام خاصی در قانون ندارد.

اگر اختلافی بین طرفین قرارداد به وجود آید دادرس باید قرارداد مختلط را با یکی از عقود معین مشابه مقایسه کند و راه حل را از قانون استنباط کند.

مثلاً در مورد اجاره وسایل حمل و نقل:

• اجاره شخص (متصدی که عهده دار حمل کالاست)
• اجاره اشیا (مثلاً کشتی به اجاره داده می شود)

- قانون حاکم بر اجاره

• قانون تجارت (1311) ï تصدی حمل و نقل در زمره اعمال تجارتی شمرد.
• حوادث بعد از 1320 ï دولت با وضع قوانین کار اجاره اشخاص را در نظارت خود گرفت- تعدیل اجاره بها.
• قوانین روابط مالک و مستأجر مصوب 39 و 56.
• قانون روابط موجر و مستأجر سال 62 ï بر اجاره محل سکونت حاکم است.
• قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 (- اجاره های گذشته تابع قانون قدیم – اجاره هایی که از این پس واقع می شود تابع قانون جدید).

- حکومت قانون مدنی به عنوان اصل: در همه اجاره ها، قانون مدنی حکم اصلی و قاعده کلی را دارد مگر در مواردی که قانون رواجا موجر و مستأجر حکم ویژه داشته باشد که تابع قانون جدید باید دانست.

- قانون مدنی حاوی سه گروه

1- قواعد عمومی اجاره

2- قواعد ویژه اجاره انسان

3- استثنای مهم قواعد عمومی اجاره در باب املاک است.

الف- استفاده نامتعارف از اشیایی که به طور معمول قابلیت بقاء را ندارد:

471 ق.م ï برای صحت اجاره باید انتفاع با بقای اصل ممکن باشد.

حکم این ماده برای جدا کردن مالک عین از مالک منفعت است.

پس:

• مورد اجاره در اثر انتفاع، از بین برود ï خوردن میوه ï اجاره باطل
• مورد اجاره در اثر انتفاع، باقی بماند ï نمایش دادن میوه ï اجاره درست زیرا از لحاظ نظم عمومی، اجاره اینگونه اموال منعی ندارد.

قواعد عمومی اجاره- انعقاد اجاره

الف- شرایط صحت عقد

- اراده و اهلیت

• وجود و سلامت اراده ï که اراده باطنی بر آنچه اعلام شده حکومت دارد.
• اعلام اراده ï مواد 46 تا 48 ق. ثبت در اثبات اجاره املاک انتقال با سند رسمی باشد اما طبق مواد یک قانون 56 و قانون 62 در اجاره مسکن این محدودیت از بین رفته است.
• اعلام اراده به وسیله نماینده ï نماینده (قیم، ولی) مال محجور را اجاره می دهد. پس از رفع حجر:
• نظر مشهور: اجاره غیر نافذ و موکول به اجازه محجور است.
• کاتوزیان: نماینده در زمان انعقاد قرارداد در حدود صلاحیت و سمت خود اقدام کرده ï اجاره فضولی نیست و درست است.

در تأیید این استدلال ï با از بین رفتن سمت متولی اجاره باطل نمی شود.

- موضوع عقد اجاره:

• معنی موضوع اجاره ï راه عرفی تملیک منفعت این است که عین حال در اختیار مستأجر گذاشته شود و با مسامحه عین مستأجره را موضوع اجاره گویند.
• اجاره مشاع ï اجاره مال مشاع جایز است.

اگر:

• تسلیم عین مستأجره باشد به اذن شریک است.
• تسلیم منافع باشد بدون اذن ریک.
• شرایط موضوع:
• 1- لزوم بقای عین در برابر انتفاع
• منفعت مورد اجاره باید ملک موجر باشد
• مورد اجاره معلوم و معین باشد
• قدرت تسلیم و مشروع بودن منفعت

ب- منفعت مورد اجاره

باید ملک موجر باشد:

- اجاره فضولی

• منفعت عین معین واگذار شود ï اجاره فضولی و غیر نافذ است.
• منفعت کلی واگذار شود ï اجاره فضولی نیست ï الزام موجر به انتخاب مصداقی از کلی که مال دیگری نباشد.

- انتقال منفعت به وسیله مستأجر: عقد اجاره خود این حق را به وجود می آورد.

• در انتقال اجاره ï رابطه بین مستأجر جدید و موجر است.
• در انتقال منفعت ï رابطه مستأجر اول با مستأجر دوم و رابطه موجر با مستأجر اول است.
• اصل در عقد اجاره ï انتقال – ماده 474 ق.م
• در اجاره املاک ï اصل عدم انتقال

- سلب حق انتقال به غیر از مستأجر: حق انتقال به غیر را می توان از مستأجر سلب کرد.

مفاد شرط عدم انتقال: