مرکز دانلود خلاصه کتاب و جزوات دانشگاهی

سرقفلي

مقدمه

سرقفلي در حقوق ايران ,عمر طولاني ندارد .قديمي ترين قانون راجع به آن مربوط به شصت سال
پيش است .در آيين نامه قانون تعديل مال الاجاره مستغلات كه در سال 317 به تصويب رسيده در
ماده (9) آن ضمن اشاره به حق سرقفلي آمده است :در مواردي كه به علت غيبت موجر يا مخالفت او
تنظيم اجاره نامه يا نمايندگي مدعي العموم مي شود ,ساير شرايطي كه در اجاره نامه قيد و به
عهده موجر و مستاجر گذارده مي شود بايد منطبق با شرايط اجاره نامه قبلي باشد و چنانچه
اجاره نامه در بين نباشد ,شرايط عمومي از قبيل آب بها و هزينه برف رويي و ازاله خاكروبه و
جبران كسر شيشه كه معمولا" به عهده مستاجر است و تاديه عوارض مستقل و تعميرات ضروري آن كه
به عهده موجر است و حق فسخ در صورت عدم تاديه مال الاجاره تا ده روز بعد از موعد معين و
همچنين نبودن هيچگونه حقي براي مستاجر از قبيل ,سرقفلي و حقوق صنفي و غيره در اجاره نامه
قيد مي شود. همانطور كه ذيل ماده فوق آمده آيين نامه مذكور از حق سرقفلي و صنفي نه در جهت
شناسايي آن بلكه با تاكيد بر لزوم نفي آن در اجاره نامه - نام برده است.

در سال 1322 در قانون تثبيت قيمت ها براي اولين بار اصطلاح حق كسب و پيشه و تجارت نيز وارد
حوزه قانونگذاري ما شد .در بند الف از ماده (9) قانون فوق آمده است :اگر مورد اجاره محل
پيشه است و موجر بخواهد تا يك سال بعد از تخليه به شغل مستاجر سابق يا شغل مشابه آن در عين
مستاجره اشتغال ورزد در صورتي كه نتيجه آن عايد موجر گردد ,موجر مكلف است براي قيمت اعتبار
با نام مستاجر سابق به ميزاني كه كارشناس بپردازد . آخرين قانوني كه تا اين تاريخ تصويب
شده است ,قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 است .در اين قانون فصل دوم به عنوان
سرقفلي اختصاص داده شد و مقرراتي در رابطه با آن وضع گرديد . در ماده 13 قانون فوق آمده
است: كليه قوانين و مقررات مغاير با اين قانون لغو مي شود. در تبصره ماده 10 نيز آمده است
:مطالبه هر گونه وجهي خارج از مقررات فوق در روابط استيجاري ممنوع مي باشد .به موجب مواد
فوق هر گونه مقرراتي مغاير با مقررات اين قانون لغو شده است. از جمله مقررات مربوط به حق
كسب و پيشه و تجارت كه تا قبل از اين قانون به موجب مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام در روابط
موجر و مستاجر وجود داشته است. توضيح اين كه تا سال 1363 حق كسب و پيشه و تجارت هم به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 در قرارداد هاي اجاره وجود داشته است .در تاريخ 63/5/9 شوراي نگهبان به موجب نظريه شماره ؟ اعلام كرده است :حق كسب و پيشه و تجارت در ملك غير ,مذكور در ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر عنوان شرعي ندارد و اگر مقصود سر قفل
باشد بايد طبق تحرير الوسيله عمل شود در ساير موارد مربوط به حق كسب و پيشه نيز بايد اين
نظر رعايت شود . صرفنظر از ايرادات موجود در نظريه فوق ,اعلام آن باعث بروز مشكلاتي در
جامعه شد به گونه اي كه مجمع تشخيص مصلحت نظام براي حل آن مشكلات ,آن را در دستور كار خود قرار داده ودر سال 69 اعلام نمود :در مورد حق كسب يا پيشه يا تجارت مطابق قانون روابط موجر
و مستاجر مصوب دوم خرداد ماه يك هزار سواليكه پاسخ به آن ضروري به نظر ميرسد اين است كه آيا مجلس شوراي اسلامي مي تواند مصوبات مجمع تشخيص مصلحت را لغو نمايد يا خير ؟ثمره اين
بحث در اين است كه اگر به سوال فوق پاسخ منفي داده شود و گفته شود كه مجلس نمي تواند
مصوبات مجمع را لغو كند نتيجه اش اين خواهد بود كه در نظم حقوقي كنوني ايران هم حق سر قفلي
خواهيم داشت و هم حق كسب و پيشه و تجارت . حق سر قفلي به استناد قانون روابط موجر و
مستاجر –1376 و حق كسب و پيشه و تجارت هم به استناد مصوبه مجمع تشخيص مصلحت نظام 1369 . در پاسخ به پرسش فوق بايد گفت كه مصوبات مجمع تشخيص به دو قسم است :يك قسم مصوباتي است كه در راستاي حل اختلاف بين مجلس شوراي اسلامي و شوراي نگهبان به تصويب مجمع رسيده است اصل 112 قانون اساسي و قسم ديگر مصوباتي است كه از سوي مقام رهبري به آنها ارجاع شده است (بند 8 اصل 110 قانون اساسي )ويژگي مصوبات نوع اخير آن است كه برتر از قوانين عادي جلوه مي كند زيرا موضوع مصوبه جزو معضلاتي بوده كه راه حل عادي براي آن وجود نداشته است لذا به دستور مقام رهبري در دستور كار مجمع قرار گرفته است .بنابرين منطقي به نظر مي رسد براي آن تعيين
تكليف كند . به خلاف مصوبات نوع اول كه در حقيقت مصوبه خود مجلس است و جهت تعيين تكليف نهايي به مجمع ارسال شده است.

آن چه گفته شد نظر رسمي شوراي نگهبان نيز مي باشد مجمع تشخيص مصلحت در سال 1372 خطاب به شوراي نگهبان نوشته اند :آيا مجلس شوراي اسلامي و ساير مراكز كه به نحوي حق تعيين ضوابط و
مقررات و قوانين را دارند مي توانند مصوبات مجمع را رد و نقض و يا فسخ و ابطال كنند؟

متعاقب آن شوراي نگهبان در تاريخ 72/7/21 چنين پاسخ داد :هيچ يك از مراجع قانون گذاري حق
رد و ابطال و نقض و فسخ مصوبه مجمع تشخيص مصلحت را ندارد اما در صورتي كه مصوبه مجمع مربوط به اختلاف نظر شوراي نگهبان و مجلس شوراي اسلامي بوده مجلس پس از گذشت زمان معتدبه كه تغيير مصلحت موجه باشد حق طرح وتصويب قانون مغاير را دارد و در مواردي كه موضوع به عنوان
معضل از طرف مقام رهبري به مجمع ارسال شده باشد در صورت استعلام از مقام رهبري و عدم
مخالفت معظم له موضوع قابل طرح در مجلس شوراي اسلامي مي باشد.

نكته قابل توجه اينست كه مصوبه مجمع تشخيص مصلحت در مورد حق كسب پيشه و تجارت از نوع
مصوبات بوده كه از سوي رهبري ارجاع شده است زيرا در ذيل ماده واحده مورد نظر آمده است:
موضوع حق كسب با پيشه با تجارت در اجراي بند هشتم اصل يكصد و دهم قانون اساسي در جلسه...
به تصويب رسيد.

با توجه به آنچه گفته شد. در حال حاضر سرقفلي و حق كسب و پيشه در نظام حقوقي ايران وجود
دارد مگر اين كه مجلس شوراي اسلامي با استعلام از رهبري و عدم مخالفت ايشان قانون روابط
موجر و مستاجر وموارد مربوطه را تصويب نموده و با اذن ايشان مصوبه مجمع تشخيص را لغو كرده
باشد كه در مورد چنين استعلام و اذني اطلاعاتي در دست نيست.

ماهيت سرقفلي و تعريف آن :

در قوانين موضوعه ما از سرقفلي تعريفي ارائه شده است. تنها در ماده 6 قانون روابط موجر و
مستاجر- مصوب 1376- آمده است: هرگاه مالك, ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد مي
تواند مبلغي را تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد. همچنين مستاجر مي تواند در اثناي
مدت اجاره براي واگذاري حق مبلغي را از موجر و مستاجر ديگربه عنوان سرقفلي دريافت كند مگر
آنكه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.

متن فوق را نبايد تعريف سرقفلي تلقي كرد بلكه ميان احكام آن است بايد ديد فقها و حقوقدانان سرقفلي را چگونه تعريف كرده اند.

از سرقفلي تعاريف گوناگوني ارائه شده است كه ذيلا چند نمونه را نقل مي كنيم:

تعريف اول:سرقفلي عبارت است از وجهي كه مالك در ابتداي اجاره و جدا از مال الاجاره از
مستاجر مي گيرد تا محل خالي را به او اجاره دهد.

تعريف دوم:سرقفلي عبارت است از : پولي كه مستاجر ثاني(به معني اعم) به مستاجر سابق در
موقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد و همچنين مستاجر اول به موجر مالك مي دهد.

تعريف سوم:سرقفلي عبارت است از حق اولويتي كه مستاجر بر مالك پيدا مي كند در مقابل پولي
كه به مالك در اول كار مي پردازد و مطابق آن شخص مستاجر كه سرقفلي پرداخت در اجاره كردن آن
ملك اولي از ديگران است.

تعريف چهارم:سرقفلي امتيازي است كه به موجب آن مستاجر منصرف به دليل حقي كه در نتيجه
فعاليت خود در جلب مشتري پيدا كرده است در اجاره كردن محل كسب خويش بر ديگران مقدم شناخته مي شود.

تعريف پنجم:سرقفلي آنست كه مستاجر از انچه تحت تصرف خود دارد دست بردارد و آن را به ديگري واگذار نمايد ودر مقابل اين عمليات مقداري از مالي كه مورد توافق طرفين با تفحص در نوشتجات فقهي- حقوقي به تعاريف ديگري نيز بر مي خوريم كه جهت رعايت اختصار از ذكر تعريف هاي ديگر خودداري مي شود. با يك نگاه اجمالي در تعريف هاي فوق مي بينيم كه هر كدام با ديگري تفاوت دارد. مقايسه آنها با يكديگر و بازگو نمودن نكات مثبت و منفي هر يك به طولاني شدن بحث مي انجامد. اختلاف موجود در تعريف سرقفلي از يكي دانستن آن با حق كسب و پيشه و يا تباين آن دو
نشات مي گيرد.

بعضي از حقوقدانان و نيز همه فقها سرقفلي را غير از حق كسب و پيشه مي دانند. اينها معتقدند
كه حق كسب و پيشه و تجارت حقي است تبعي و تدريجي الحصول كه براي مستاجر محل كسب و پيشه وتجارت ايجاد مي شود. به موجب ديدگاه فوق حق كسب و پيشه از فعاليت تجاري و شهرت واعتبار نام تاجر و نيز از جذب مشتريان دايم ناشي مي شود در حالي كه سرقفلي ابتدا از سوي مالك به
مستاجر منتقل مي شود . فعاليت تجاري و شهرت و اعتبار نام تاجر در آن دخالتي ندارد.
به دليل ذيل مي توان گفت كه حداقل در شرايط كنوني حق كسب و پيشه وتجارت و حق سرقفلي در
مفهوم جداگانه اند كه هر يك آثار و احكام خودش را دارد واين دو منفردا و مجتمعا قابل تصور
هستند.

1 - سرقفلي از مبلغي كه مستاجر در حين عقد به موجر يا به مستاجر قديم مي پردازد ناشي مي
شود و فعاليت تجاري و كسبي مستاجر هيچ تاثير در آن ندارد در حالي كه حق كسب و پيشه از
فعاليت كسب اعتبار تجاري و جلب مشتريان دايم ناشي مي شود.

2 - ممكن اسن در قرارداد اجاره اي مالك از مستاجر سرقفلي نگرفته باشد معذلك در پايان مدت
برخوردار شود.

3 - ممكن است قرارداد اجاره اي مالك از مستاجر سرقفلي گرفته ولي مستاجر از مغازه بهره
برداري تجاري نكند مثلا از آن به عنوان انباري براي اجناس خود استفاده كند و محل تردد
مشتريان به عرضه اجناس يا خدمات نشود در اين صورت مستاجر صاحب سرقفلي ملك مورد نظر است ولي حق كسب و پيشه منتفي است .

4 - حق كسب و پيشه در اوليت قرارداد وجود ندارد لذا طرفين نمي توانند در ضمن قرارداد در
اسقاط آن توافق نمايند چون اسقاط مالم يجد است در حالي كه طرفين مي توانند بر اسقاط سرقفلي
توافقكنند.

5 - از جهت فقهي فقهاي ما به مشروعيت سرقفلي فتوي داده اند و اين در حاليست كه آنان حق
كسب و پيشه را غير شرعي دانسته اند. فقهاي شوراي نگهبان نيز در نظريه سال 63 خويش بر غير
شرعي بودن حق كسب و پيشه تاكيد كرده اند .

6 - عرفا نيز سرقفلي غير از حق كسب وپيشه است و با هم تفاوت دارند.

بنابراين به نظر مي رسد كه حتي در گذشته آن دو در يك مفهوم وبه جاي يكديگر استعمال مي شدند
ولي در شرايط كنوني اين دو اصطلاح از هم جدا شده و هر يك مفهوم خاصي پيدا كرده است از آنجا
كه در نوشته حاضر سرقفلي را با نگرش فقهي حقوقي مورد بررسي قرار خواهيم داد و از طرفي فقها
آن دو را از هم جدا كرده يكي را صحيح و ديگري را غير شرعي اعلام كرده اند لذا در متن حاضر
ما از سرقفلي همان مفهوم اخص ان را اراده كرده ايم پس در سراسر اين مقاله مقصود ما از
سرقفلي حقي جدا از حق كسب و پيشه است .

قابليت فروش سرقفلي

يكي از مسائل بحث برانگيز و در عين حال مبتلا به ,قابليت فروش حقوق است .همان طور كه مي
دانيم حقوق مالي مصاديق فراواني دارد حق تاليف ,حق ارتفاق,حق انشعاب آب ,برق ,گاز وتلفن
, حق كسب وپيشه ,حق سرقفلي و امثال آن .آيا ميشود روي اين ها قرارداد بيع انجام داد و امور
فوق را به عنوان مبيع فروخت؟اين سوال موضوع بحث اين قسمت است البته بحث ما در اين اوراق در
مورد سرقفلي است لذا بيشتر مباحث در مورد آن است لكن وقتي از قابليت فروش حق سر قفلي بحث
مي كنيم ,خصوصيت حق بودن آن مدنظر است از اين جهت بحث ,شامل ساير حقوق نيز خواهد شد.از
ديدگاه حقوقي ,بيع سرقفلي با مانع جدي روبه رو است ,زيرا ماده 338 قانون مدني در تعريف بيع
مي گويد :بيع عبارتست از تمليك عين به عوض معلوم در ماده مذكور صريحا"بيع به تمليك عين
تعريف شده است.مفهوم آن اين است كه تمليك حق با منفعت در قالب عقد بيع نمي گنجد زيرا حقوق
و منافع ,عين محسوب نمي شوند. همچنين اوراق قرضه و سهام شركت ها عين محسوب نميشوند و خريد وفروش آنها مشمول تعريف فوق نخواهد شد و حال انكه امروزه اين گونه اسناد در بازار خريد و
فروش مي شود كما اينكه بعضي اقسام حقوق مانند حق انشعاب آب ,برق,گاز ,تلفن ونيز سر قفلي
,مورد خريد و فروش واقع شوند.

خريد وفروش اسناد و حقوق مالي و تمايل عرف به توسعه در معناي بيع موجب شد كه به گونه اي
ماده 338 قانون مدني توجيه شود تا شامل بيع اوراق اسناد و حقوق نيز بشود .مثلا گفته اند: واژه عين در مورد اسناد و سهام شركت ها از عبارت ابتياع و خريد وفروش استفاده شده است .از
جمله مواد 34 و35 قانون اصلاح قسمتي از قانون تجارت مصوب 1347 و نيز مواد 77 .78 قانون
تجارت مصوب 1311 .اين مي تواند مويد احتمال مذكور باشد به اين كه واژه عين در متن ماده 338
براي امتياز بيع از اجاره است.به هر حال نمي توان پاسخ صريحي به سوال قابليت خريد و فروش
سر قفلي از ديدگاه حقوق و قوانين موضوعه داد.

گرچه موضوعات فوق به ويژه بعضي از آنها از پديده هايي است كه عمر چنداني در جامعه ما
ندارند لكن بحث از قابليت فروش حقوق بحث جديدي نيست و در منابع فقهي ما روي اين موضوع بحث شده است .آن گاه كه بيع را تعريف ميكنند و شرايط مبيع را بيان مي كنند,اين سوال خود نمايي
مي كند كه آيا لازم است مبيع عين باشد يا خير؟ترديدي نيست كه مبيع بايد ماليت داشته
باشداما آيا لازم است علاوه بر آن عين نيز باشد؟

بعضي از فقيهان تصريح كرده اند كه مبيع بايد عين باشد .ذيلا به آراي چند تن از آنان اشاره
مي كنيم :مرحوم صاحب جواهر مي گويد :خلاف و اشكالي در اين نيست كه مبيع بايد عين باشد به
همين دليل بين فقها شهرت پيدا كرده كه بيع براي نقل اعيان است.

مرحوم شيخ انصاري نيز مي گويد:ظاهر اين است كه معوض اختصاص به عين دارد و لذا پس از ذكر تعاريف مختلف بيع در نهايت ميگويند:فالاولي تعريفه بانه انشاءتمليك عين بمال ولايلزم
شي,مما تقدم ظاهرا اغلب فقهاي كه عقد بيع نظر مشهور مي باشد - تبعيت كرده و در تعريف عقد
بيع مي گويد :بيع عبارتست از تمليك عين به عوض معلوم .

علي رغم اشتهار ديدگاه فوق,جمعي از فقهاي گذشته ونيز اغلب فقهاي معاصر معتقدند كه مبيع
بايد مال و ملك باشد.اين عده از فقها از تعريف بيع به تمليك عين صرف نظر كرده وبيع را چنين
تعريف كرده اند.

شرايع الاسلام:عقد البيع هواللفظ الدال علي نقل الملك بعوض معلوم
لمعته:هو الايجاب والقبول الدالان علي نقل الملك بعوض معلوم
جامع المقاصد:والاقرب ان البيع هو:نقل الملك من مالك الي آخر
الوسيلته :البيع عقد علي ؟ عين مملوكته او ما هو في حكمها

عبارت فوق مشتركا بر اين معنا دلالت دارند كه بيع عبارتست از نقل ملك .در عبارت اخير گرچه
عقد بيع به انتقال عين مملوكه معنا شده است لكن بلافاصله مي گويد :يا آنچه در حكم عين
است.پس موضوع انتقال اعم است از عين مملوكه يا آنچه در حكم عين مملوكه است.از فقهاي معاصر
,امام خميني (ره)در تحريرالوسيله عين بودن مبيع را موافق احتياط دانسته اند مع ذلك تصريح
مي كنند به اين كه جواز معاوضه به ويژه در حقوق ,خالي از قوت نيست .در كتاب بيع نيز صراحتا
فرموده اند:فبيع المنافع و الحقوق بيع عرفا ولغته بيع منافع و حقوق عرفا و لغت بيع است.
ممكن است گفته شود مقصود كساني كه در بيع عين بودن مبيع را براي نقل منافع است ,نه اينكه
بخواهند صحت تمليك منافع و يا حقوق را نفي بكنند .اين توجيه خالي از ضعف نيست .زيرا اين
گروه از فقها رواياتي كه مضمون آنها تمليك منفعت در قالب عقد بيع مي باشد را حمل بر اجاره
مي كنند و مي گويند :در اين موارد از اجاره مسامح تا به بيع تعبير شده است .
به هر حال اگر تعريف اول را بپذيريم و بگوييم بيع عبارتست از :تمليك عين به مال ,در اين
صورت بايد به نتايج زير ملتزم شد:

اول - تعريف فوق شامل مواردي كه مبيع كلي في الذمه باشد(ماده 350 قانون مدني)نخواهد شد.
دوم - تعريف مذكور شامل تمليك منافع و حقوق نمي شود .

شايد به دليل ايرادات فوق باشد كه جمعي ديگر از تعريف ذكر شده عدول كرده و در تعريف بيع به
ذكر كلمه ملك يا مال اكتفا كرده اند .

يك نكته را نبايد از ياد برد و آن اين است كه بيع يك ماهيت عرفي است و حقيقت شرعي در مورد
آن وجود ندارند.و حتي متشرعه نيز در مورد آن مفهوم ويژه اي را در نظر ندارند .به عبارت
ديگر براي لفظ بيع حقيقت شرعيه يا متشرعيه وجود ندارد. بنابراين در اين خصوص بايد به فهم
عرفي توجه داشت .عرف جامعه ما هم بيع حقوق را پذيرفته و امروزه فروش بعضي اقسام حقوق
متداول و شايع است در مورد قابليت بيع سر قفلي نيز به طور خاص بحث شده است و بعضي از
فقهيان معاصر به آن تصريح نموده اند در كتاب بيع امام خميني (ره)آمده است :در زمان ما فروش
نوعي حق عقلايي كه در مغازه ها وغير بيع بداند و در صدق مفهوم بيع بر آن شبهه اي نيست .

فقيه ديگري,شرارابكني از اسباب انتقال سرقفلي مي داند و ميگويد:

مالم تكن سر قفليته المحل للمستاجر بوجه مشروع من شر او صلح او شرط ضمن عقد اللازم او و
فقيه ديگر نيز مي گويد :اما بيع حقوق پس از آن چيز هايي است كه قابل انكار نيست مثل آنچه
اخيرا ذكر كرده ايم از فروش حق انشعاب برق ,آب و فروش حق(اشتراك)تلفن وغيره همچنين فروش حقسر قفلي كه در زمان ما بين عقلا متداول است .خلاصه ممكن نيست كه از اجراي احكام بيع بر
فروش امثال اين حقوق ممانعت نماييم - كما اين كه مخفي نيست - بعد از شيوع تام آن بين اهل
عرف كه بزرگ و كوچك آن را مي داند . هيچ مانعي از بيع بودن آن نيست و عمومات كتاب و سنت
نيز شامل آن مي شود .همين فقيه پس از نقل روايات مربوط به بيع اراضي خراجيه و نيز بيع
سكناي منزل مي گويد :

انصاف اين است كه اين روايات شبيه ترين چيز به بيع سر قفلي است و لذا در آن مدت منافع نيز
تعيين نشده است .اين نوعي فروش حق الويت است .

باتوجه به آنچه گذشت در مورد قابليت فروش سر قفلي هيچ مانعي به نظر نمي رسد .هر خصوصيتي كه
براي مبيع لازم است در سرقفلي نيز وجود دارد .هم ماليت دارد (حتي در مواردي ممكن است قيمت
يك ملك با در نظر گرفتن سرقفلي آن به مراتب بيشتر از قيمت ملك تنها باشد)و هم قابل معاوضه
است و بيع هم چيزي جز مبادله مال به مال نمي باشد.اين دقيقا هماهنگ با فهم عرفي است و غلبه
خارجي مبيع در اعيان موجب نمي شود كه در مورد غير اعيان موجب نمي شود كه در مورد غير اعيان
بيع را باطل بدانيم .اگر طرفين قرارداد صريحا از الفاظ خريد و فروش در مورد حقوقي (حق سر
قفلي)استفاده نموده باشند,نمي توان گفت كه مقصود آنان مثلا اجاره بوده است همين طور در
صورتي كه از اوضاع و احوال و قراين موجود در متن قرارداد يا خارج از آن.

سرقفلي در روابط موجر و مستاجر

مالك مستاجر مي توانند در ضمن قرارداد خود بر اموري توافق كنند از آنجا كه اجاره كه عقد
لازم است ,شروط ضمن آن نيز از همان استحكام برخوردار خواهد بود البته شرايط ضمن عقد در
صورتي نافذ و معتبر است كه با ذات عقد و مقتضاي ض آن منافات و مغايرتي نداشته باشد .در بحث
شروط ,شرط به صحيح ,فاسد و مفسد تقسيم مي شود كه طرح مطالب مربوط به آن به طولاني شدن بحث مي انجامد و در اين مختصر مجال طرح آن نيست ، آن چه كه ذكر آن در ارتباط با بحث حاضر لازم است,اين است كه ذكر مدت در عقد اجاره ضروري است .قرارداد اجاره اي كه مدت آن تعيين نشده باشد ,باطل است همچنين قرارداد اجاره اي كه منفعت عين مستاجره به طور دايم به مستاجر تمليك
شود باطل است .يعني شرط دوام از شروط فاسد و مفسد مي باشد.

قرارداد اجاره اي كه به صورت انتقال سرقفلي صورت ميگيرد هم چنين است يعني تعيين مدت
قرارداد ضروري است ذيلا به ذكر استفتايي در اين رابطه مبادرت مي نماييم.

سوال:مغازه اي ساختيم و به اجاره دادم به انضمام مقداري سرقفلي و با مستاجر شرط مي كنم كه
مغازه براي هميشه به همين اجاره باقي باشد و حق انتقال دادن به غير را هم داشته باشد آيا
اين سرقفلي براي بنده اشكال دارد؟

آيت الله سيد محمد رضا گلپايگاني (ره):در فرض سوال كه مدت اجاره تعيين نشده اجاره باطل است
و شرط دوام در ضمن آن نيز باطل است و گرفتن سر قفلي اشكال دارد .

بنابراين انتقال سر قفلي ملك با استفاده از مقررات باب اجاره بايد با رعايت قواعد اختصاصي
آن صورت گيرد.

البته اگر مقصود عقد اجاره نباشد اشكالي ندارد و قرارداد صحيح است .مثل اينكه مقصود اباحه
معوض باشد .يعني مالك عين ,منافع آن را دايما",براي طرف مقابل مباح مي نمايد ودر مقابل آن
ماهانه يا نقدا مبلغي مي گيرد .در اين صورت تا هر وقت كه طرف قرارداد منفعت را استيفا كرد
بايد عوض آن را بپردازد.

سر قفلي در قانون روابط موجر و مستاجر و مباني فقهي آن:تا سال 1363 قانون روابط موجر
مستاجر - مصوب 1356 در روابط استيجاري بين طرفين حاكم بود .در قانون فوق ,فصلي به نام حق
كسب يا پيشه يا تجارت اختصاص داده شد و مقررات مربوط به آن نيز بيان شد.در سال 1363 مقررات
مربوط به حق كسب و پيشه از سوي شوراي نگهبان غير شرعي و غير قابل اجرا اعلام شد .در نظريه
شوراي نگهبان تصريح شد كه حق كسب و پيشه عنوان شرعي ندارد و اگر منظور سرقفلي است بايد طبق تحرير الوسيله امام خميني (ره)عمل شود .از نظر فقهاي آن شورا ,سرقفلي با شرايطي كه در
تحرير بيان شد ,شرعي است. پس از آن در سال 1365 ماده واحده اي از سوي مجلس شوراي اسلامي
وضع شد و به موجب آن مقرر شد: از تاريخ تصويب اين قانون كليه اماكن استيجاري كه با سند
رسمي بدون دريافت هيچگونه سرقفلي و پيش پرداخت به اجاره واگذار مي شود,در راس انقضاي مدت
اجاره ,مستاجر موظف به تخليه آن مي باشد . مگر آن كه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شود. در صورت تخلف دواير اجراي ثبت مكلف به اجراي مفاد اين قانون هستند.

موضوع ماده واحده فوق ,اماكن استيجاريي است كه اولا با سند رسمي و ثانيا بدون دريافت سر
قفلي منتقل شده باشند .از شمول قانون فوق خارج است بلكه مفهوم ماده واحده مذكور اين است كه
در قرار داد هاي اجاره نوع اخير ,مستاجر پس از انقضاي مدت قرارداد ملزم به تخليه نيست.
در مورد ماده واحده فوق يك نكته بايد مورد توجه قرار گيرد و آن اين است كه قانون فوق عطف
به ماسبق نمي شود زيرا تصريح شده است كه در تاريخ تصويب اين قانون از مشروح مذاكرات مجلس
شوراي اسلامي بر مي آيد كه طرح اوليه قانون فوق يك تبصره هم داشته است كه از سوي شوراي
نگهبان غير شرعي اعلام شد .متن تبصره حذف شده چنين بود:

تبصره - كليه اماكني كه با سرقفلي و پيش پرداخت و يا قبل از تصويب اين قانون به اجاره
واگذار شده است كمافي السابق طبق قوانين مربوطه به آن رفتار خواهد شد .

اشكال شوراي نگهبان به تبصره فوق از اين جهت بود كه در آن قوانين سابق (در مورد
سرقفلي) ارجاع شده و قوانين سابق از جهات متعدد مورد اشكال شرعي است و
به هر حال ماده واحده فوق در مورد سرقفلي مشكلي را حل نكرده است. حداكثر شايد بتوان از
مفهوم آن استفاده كرد به اين كه اماكن استيجاري كه بدون سند رسمي و يا با دريافت سرقفلي
منتقل شده باشد, موجر نمي تواند مستاجر را ملزم به تخليه نمايد.

آخرين مقررات راجع به سر قفلي ,قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 است. از آن جايي كه در
شرايط فعلي قانون فوق در روابط استيجاري موجر و مستاجر حاكم خواهد بود, شايسته است كه به
تجزيه و تحليل مواد آن پرداخته و مباني فقهي آن را تبيين نماييم .تدوين كنندگان قانون فوق
با تلفيقي از فتاواي حضرت امام و ديدگاه هاي آيت الله خامنه اي مقرراتي را در خصوص سرقفلي
وضع كرده اند كه از جهاتي مبهم و ناقص است .در قانون مذكور اجمالا به موجر و همچنين مستاجر
اجازه داد شد كه بتوانند سرقفلي بگيرند مشروط بر اين كه عين مستاجره تجاري باشد .

به موجب ماده 6:هرگاه مالك ,ملك تجاري خود را به اجاره واگذار نمايد ,مي تواند مبلغي را
تحت عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت نمايد.همچنين مستاجر مي تواند در اثناي مدت اجاره براي
واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سر قفلي دريافت كند مگر آن كه در
ضمن عقد اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد. متن مذكور ظاهرا از تحرير الوسيله
اتخاذ شده است .ترجمه عبارت تحرير الوسيله چنين است :مالك حق دارد هر مقداري كه بخواهد به
عنوان سر قفلي از شخص بگيرد تا محل را به او اجاره دهد .همان طوري كه مستاجر حق دارد كه در
اثناي مدت اجاره از شخصي سرقفلي بگيرد تا آنجا را به او اجاره دهد در صورتي كه مستاجر حق
اجاره دادن را داشته باشد عبارت تحرير از جهت نوع كاربردي عين مستاجره اطلاق دارد و شامل
ملك تجاري يا مسكوني مي شود ولي در متن ماده (6)قيد ملك تجاري افزوده شده و بدين وسيله سر
قفلي ويژه اماكن تجاري دانسته شد .در حالي كه سرقفلي به مفهومي كه تنظيم كنندگان قانون فوق
مدنظر داشته اند ,اختصاصي به اماكن مسكوني نيز وجود داشته باشد.

ماده (6)داراي دو قسمت :صدر ماده در مورد موجر و ذيل آن در مورد مستاجر است .لازم است هرمورد به طور جداگانه بررسي شود :

انتقال سر قفلي توسط موجر:

همان طور كه بيان شد ,موجر مي تواند در ضمن اجاره ملك تجاري خود ,سر قفلي آن را نيز به
مستاجر منتقل نمايد و اين در ماده (6)تصريح شده است .سخن در اين است كه ماهيت سرقفلي در
ماده (6)چيست؟مالك(موجر)در قبال دريافت وجه سر قفلي چه حقوق و امتيازاتي را به مستاجر مي
دهد و يا چه تعهداتي را مي پذيرد ؟ماده (6)و مواد بعدي از اين جهت ساكت است و از مجموع
مواد آن نيز نمي توان به يك مبناي روشني دست يافت.تنها در تبصره 2 ماده 6 آمده است كه اگر
مالك سر قفلي ملكش را به طريق صحيح شرعي به مستاجر هنگام تخليه هنگام تخليه حق مطالبه
سرقفلي به قيمت روز را. دارد در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر
منتقل نمايد هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سر قفلي به قيمت عادله روز دارد.

اولين نكته اي كه در مقايسه متن تبصره فوق با متن ماده 6 بايد مورد توجه قرار گيرد اين است
كه ظاهرا قانون گذار در متن ماده 6 و تبصره 2 آن از دو مبناي متفاوت پيروي كرده است يا
حداقل عبارت مهم اين مطلب است. زيرا در متن ماده 6 آمده است :مالك مي تواند مبلغي را تحت
عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت مي نمايد.

از ظاهر عبارت فوق بر ميآيد كه مقصود از سر قفلي در آن نوعي پيش پرداخت است كه در قرارداد
هاي اجاره مرسوم است موجر ملكش را به اجاره واگذار مي كند و در قبال آن مبلغي را نقد و
مبلغي نيز ماهانه دريافت مي كند .اما در متن تبصره 2 آمده است :موجر سر قفلي را به مستاجر
منتقل مي نمايد. عبارت فوق ظهور دارد در اين كه موجر علاوه بر منفعت عين مستاجره كه آن
رامستاجر تمليك مي كند ,چيزي حقي را به مستاجر منتقل مي كند از آن به سر قفلي تعبير شده
است در عبارت پيشين به وجهي مالك ميگيرد سر قفلي اطلاق است ولي در عبارت اخير سرقفلي حقي
است كه از سوي موجر و مستاجر منتقل مي گردد.

آنچه كه برداشت فوق را تا مي كند اين است كه متن تبصره از فتواي مقام معظم رهبري ؟شده است
و حال آنكه متن ماده با توجه به فتواي امام در تحرير الوسيله تنظيم شده است .در يكي از
فتاواي مقام رهبري آمده است:

كان للمستاجر حق سر قفليه ؟ شرعا فله المطالبه بالقيمه للسرقفليه حسب السعر العادل في ذلك؟
در عبارت فوق از سر قفلي به عنوان حقي كه در اختيار مستاجر دارد وداراي ماليت عرفي است
؟شده است كه مستاجر مي تواند قبال ، مطالبه قيمت روز نمايد. نكته ديگري كه در مورد تبصره 2
بايد بيان شود عبارت طريق صحيح شرعي است مقصود از اين طريق صحيح شرعي چيست و از طريق غير شرعي انتقال سر قفلي كدام است ؟متاسفانه قانون مورد بحث اين مطلب را ؟گذاشته است جهت روشن شده مطلب ,مباني متعددي كه در وجه صحيح و شرعي سرقفلي گفته شده را در شماره بعدي بيان مي نماييم .

منابع

سرقفلي در روابط موجر و مستاجر، فرج الله هدايت نيا، مركز تحقيقات فقهي امام خميني(ره)

قابليت فروش سرقفلي، دكتر علوي، گروه تحقيقات حقوق خصوصي

سرقفلي در منابع فقهي، موسوي بجنوردي

قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران پيرامون سرقفلي

سرقفلي و احكام مربوط به آن، دكتر سيد رضا مرتضوي

تحريرالوسيله، امام خميني (ره)

مكاسب، شيخ انصاري