مرکز دانلود خلاصه کتاب و جزوات دانشگاهی

حقوق ثبت اسناد

مقدمه

از دیرباز انسان در این اندیشه بوده است که محدوده ملک او مشخص باشد تا از طرفی مورد تعرض دیگران قرار نگیرد و از سوی دیگر با گسترش حریم املاک او مالیات متعلقه برای دولت مشخص باشد.آنگونه که از مطالعات تاریخی بر می آید در زمان غار نشینی انسان محدوده ملک او فقط به دیواره غارهایی که در آن می زیسته منحصر می گردیده و با توجه به استفاده مشترک انسانهای اولیه از کوه و دشت و طبیعت،مرزبندی و محدودیتی خارج از محیط غارها مشهود نیست.وجود نقش های باقی مانده بر دیواره غارها مبین آن است که انسان با زبان تصویر زندگی غار نشینی خود را به ثبت رسانده است.به تدریج با گسترش جوامع انسانی و تشکیل روستاها و شهرها بزرگان اقوام و قبائل و به عبارت دیگر حکومتهای جوامع به ثبت املاک بیشتر در جهت اخذ مالیات اهتمام ورزیده اند.

تاریخچه ثبت اسناد و املاک در ایران

تا قبل از سال 1302 شمسی ثبت معاملات درنزد اولیای مذهبی وحجج اسلام و مراجع تقلید که دفتری بنام « دفتر شرعیات » داشتند انجام می‌شد آنان هر نوع سند و نوشته‌ای که بنام قباله یا بنچاق نسبت به موارد قرارداد و معاملات برای اشخاص تنظیم می‌شد ثبت کرده و در ذیل نوشته‌ها یا حواشی آن, شخص صاحب دفتر اقرار و اعتراف و معامله ثبت شده را تصدیق و به مهر و امضای خود مهر می‌نمودند. ضمانت اجرائی این نوشته‌ها بر پایه آیات قرآنی و احادیث و روایات استوار بوده است.

ضمانت اجرائی بوسیله دستورات مذهبی که مانند قواعد حقوقی بوسیله قوه مادی در دست روحانیون ‌بود, بوسیله قواعد اخلاقی در محیط مذهبی متخلفین را سرزنش وشماتت و مومنین هم از بیم مجازات اخروی از آن دستورات تبعیت می‌کردند و از طرفی چون تعهد و تضمین رعایت قوانین و قواعد شرعی فی مابین متعاملین در محضر شخصی روحانی و معتمد انجام می گرفت کم کم حضور در چنین اماکنی که عموما در خانه ی آن شخص عالم صورت می گرفت با نام اختصاری محضر یا در محضر آقا تقلیل پیدا کرد که تا کنون نیز بر زبان عامه جاری است و جایگزین دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق امروزی می باشد . بدین ترتیب این حوزه نیز همانند حوزه قضایی عصر قاجار در اختیار و انحصار علما بود .

نخستین بار در زمان ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شدکه اداره‌های تحت ریاست میرزا حسین خان سپهسالار تشکیل شود که مرجع ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط گردد. در عدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمی می‌زدند و بدینوسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می‌شد ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می‌شد

همچنین قانون ثبت و مهر دولتی را باید به عنوان کهن سالترین مقررات مدون مربوط به ثبت اسناد در ایران دانست که ناشی از افکار بارون اتریشی بود که به عنوان اداره و تعلیم فنون مالیه و ثروت به استخدام دولت درآمده بود .

در میان کتابچه های منتشر شده در دوره ناصری ، جزوه ای تحت عنوان «کاداستره» موجود است که در آن مطالبی درباره ثبت املاک ؛ البته به منظور امکان ممیزی املاک و وصول مالیات از آنها درج گردیده است .

در زمان پیش از مشروطه ، شناسایی و تعیین حدود املاک هر کس فقط بر اساس اسناد عادی و مبایعه نامه ها معلوم می شد و از این رو همیشه رایج ترین دعاوی میان افراد یا حتی بین افراد و دولت ها اختلاف بر سر مالکیت بود . پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم قانونگذاری در سال 1290 هجری شمسی قانونی تحت عنوان قانون ثبت اسناد در 139 ماده تصویب و مقرر داشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دائره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه های محاکم ابتدائی وزارت عدلیه تأسیس شود

در این قانون ثبت اسناد اجباری نگردیده و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نشده و به همین دلیل و عدم استقبال از ثبت اسناد مجلس چهارم آنرا نسخ و قانون دیگری بنام قانون ثبت اسناد و املاک در 126 ماده در سال 1302 بجای آن به تصویب رساندند در این قانون قید شده بود که اداره کل ثبت اسناد واملاک برای دو منظور تشکیل می‌شود.

1ـ ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکین وحقوق صاحبان حق نسبت به آنها رسماً تعیین و محفوظ گردد.

2ـ ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود.

اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رئیس کل آن به پیشنهاد وزیر عدلیه و فرمان شاه منصوب می‌شده است

ضمناً‌ در این قانون مقرر گردیده بوده اسناد ثبت شده بدون احتیاج به حکم دادگاه لازم الاجرا می‌باشد با توضیح باینکه این قانون هم به لحاظ نقایصی که داشت و ثبت اسناد طبق آن اختیاری بوده از آن استقبالی نشده متعاقب قانون در سالهای 1304 و 1306 و 1307 و 1308 به ترتیب قانون راجع به حق الثبت شرکت نامه‌ها و اوراق تجارتی و قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 9 ماده و قانون اصلاح ماده اول قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در 10 ماده و متمم قانون ثبت املاک در 3 ماده و قانون اصلاح قانون ثبت عمومی املاک و مرور زمان در دو ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در 28 ماده و قانون تشکیل دفاتر اسناد دولتی در 20 ماده و قانون ثبت اسناد و املاک در 256 ماده به تصویب رسید طبق ماده 255 قانون اخیر الذکر تقریباً کلیه قوانین قبل از آن نسخ گردید.

چون قوانین تصویبی قبل از سال 1310 کلاً‌ الزامی نبوده و ضمانت اجرائی هم نداشتند مورد استقبال عامه مردم هم قرار نگرفت دراسفند ماه سال 1310 لغو و قانون ثبت اجباری یا عمومی تصویب و از اول فروردین سال 1311 در 141 ماده به اجرا درآمد از آن موقع تاکنون 16 ماده به قانون مذکور الحاق و با اصلاحاتی که بتدریج در مواد قانون و آئین‌نامه مربوطه بعمل آمده در حال اجرا می‌باشد.

قانون تبدیل اداره کل ثبت اسناد واملاک به سازمان ثبت اسناد واملاک مصوب سال 1352 با توجه به پیشرفت تکنولوژی و نقش غیر قابل انکار رایانه‌ها در زندگی بشر متمدن پیش بینی می‌شود که در آتی نیز قوانین ثبت اسناد و املاک دچار تغییر و تحول گردد.

قوانين مربوط به زمین‌ شهری‌ - مصوب‌ 22/ 6/ 1366

ماده‌ 1 ـ به‌ منظور تنظیم‌ و تنسیق‌ امور مربوط‌ به‌ زمین‌ و ازدیاد عرضه‌ و تعدیل‌ و تثبیت‌ قیمت‌ آن‌ به‌ عنوان‌ یکی‌ از عوامل‌ عمده تولید و تامین‌ رفاه‌ عمومی‌ و اجتماعی‌ و ایجاد موجبات‌ حفظ‌ و بهره‌ برداری‌ هر چه‌ صحیح‌ تر و وسیع ‌تر از اراضی‌ و همچنین‌ فراهم‌ نمودن‌ زمینه‌ لازم‌ جهت‌ اجرای‌ اصل‌ 31 و نیل‌ به‌ اهداف‌ مندرج‌ در اصول‌ 43 و 45 و 47 قانون‌ اساسی‌ جمهوری‌ اسلامی‌ ایران‌ برای‌ تامین‌ مسکن‌ و تاسیسات‌ عمومی‌ مواد این‌ قانون‌ به ‌تصویب‌ می‌رسد و از تاریخ‌ تصویب‌ در سراسر کشور لازم‌ الاجرا است‌.

ماده‌ 2 ـ اراضی‌ شهری‌ زمینهایی‌ است‌ که‌ در محدوده قانونی‌ و حریم‌ استحفاظی‌ شهرها و شهرکها قرار گرفته‌ است‌.

ماده‌ 3 ـ اراضی‌ موات‌ شهری‌ زمینهایی‌ است‌ که‌ سابقه عمران‌ و احیا نداشته‌ باشد. زمینهای‌ مواتی‌ که‌ علیرغم‌ مقررات‌ قانون‌ لغو مالکیت‌ اراضی‌ موات ‌شهری‌ بدون‌ مجوز قانونی‌ از تاریخ‌ 5 4 1358 به‌ بعد احیا شده‌ باشد همچنان‌ در اختیار دولت‌ می‌باشد.

ماده‌ 4 ـ اراضی‌ بایر شهری‌ زمینهایی‌ است‌ که‌ سابقه عمران‌ و احیا داشته‌ و بتدریج‌ به‌ حالت‌ موات‌ برگشته‌ اعم‌ از آنکه‌ صاحب‌ مشخصی‌ داشته‌ و یا نداشته‌ باشد.

ماده‌ 5 ـ اراضی‌ دایر زمینهایی‌ است‌ که‌ آن‌ را احیا و آباد نموده‌اند و در حال‌ حاضر دایر و مورد بهره‌برداری‌ مالک‌ است‌ زمینهای‌ دایر مشمول‌ این‌ قانون‌ صرفا اراضی‌ کشاورزی‌ یا آیش‌ اعم‌ از محصور یا غیر محصور می‌باشد.

ماده‌ 6 ـ کلیه‌ زمینهای‌ موات‌ شهری‌ اعم‌ از آنکه‌ در اختیار اشخاص‌ یا بنیادها و نهادهای‌ انقلابی‌ دولتی‌ یا غیردولتی‌ باشد در اختیار دولت‌ جمهوری ‌اسلامی‌ است‌ و اسناد و مدارک‌ مالکیت‌ گذشته‌ ارزش‌ قانونی‌ ندارد. ادارات‌ ثبت‌ اسناد و املاک‌ مکلفند به‌ درخواست‌ وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ اسناد آنها را به‌ نام‌ دولت‌ صادر نمایند مگر آنکه‌ از تاریخ‌ 22 11 1357 توسط‌ دولت‌ واگذار شده‌ باشد.

ماده‌ 7 ـ کسانی‌ که‌ طبق‌ مدارک‌ مالکیت ‌، از زمینهای‌ موات‌ شهری‌ در اختیار داشته‌اند مشروط‌ بر آنکه‌ از مزایای‌ مواد 6 و 8 قانون‌ اراضی‌ شهری‌ مصوب ‌1360 استفاده‌ نکرده‌ و مسکن‌ مناسبی‌ نداشته‌ باشند، طبق‌ ضوابط‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ در سراسر کشور قطعه‌ و یا قطعاتی‌ جمعا معادل‌ 1000 (هزار) متر مربع‌ در اختیارشان‌ گذاشته‌ می‌شود تا در مهلت‌ مناسبی‌ که‌ در آیین ‌نامه‌ تعیین‌ خواهد شد عمران‌ و احیا کنند در صورت‌ عدم‌ عمران‌ و احیا بدون ‌عذر موجه‌ اجازه‌ مذکور ساقط‌ و زمین‌ به‌ دولت‌ باز می‌گردد.

ماده‌ 8 ـ کلیه‌ اراضی‌ بایر شهری‌ که‌ صاحب‌ مشخصی‌ نداشته ‌باشد در اختیار ولی ‌فقیه ‌می‌باشد.

ماده‌ 9 ـ وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ موظف‌ است‌ زمین های‌ مورد نیاز برای‌ امر مسکن‌ و خدمات‌ عمومی‌ را ضمن‌ استفاده‌ از کلیه‌ اراضی‌ موات‌ و دولتی‌در شهرهایی‌ که‌ به‌ پیوست‌ این‌ قانون‌ به‌ دلیل‌ عدم‌ تکافوی‌ اراضی‌ مذکور در این‌ شهرها ضرورت‌ آن‌ حتمی‌ است‌ به‌ ترتیب‌ از زمینهای‌ بایر و دایر شهری ‌تامین‌ نماید.

ماده‌ 10 ـ از تاریخ‌ تصویب‌ قانون‌ اراضی‌ شهری‌ مصوب‌ 1360 کلیه‌ زمینهای‌ متعلق‌ به‌ وزارتخانه ‌ها و نیروهای‌ مسلح‌ و موسسات‌ دولتی‌ و بانکها و سازمانهای‌ وابسته‌ به‌ دولت‌ و موسساتی‌ که‌ شمول‌ حکم‌ مستلزم‌ ذکر نام‌ است‌ و کلیه‌ بنیادها و نهادهای‌ انقلابی‌ در اختیار وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ قرارمی‌گیرد.

ماده‌ 11 ـ وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ موظف‌ است‌ براساس‌ سیاست‌ عمومی‌ کشور طبق‌ آیین‌نامه‌ اجرایی‌ نسبت‌ به‌ آماده‌سازی‌ یا عمران‌ و واگذاری‌ زمینهای‌ خود مطابق‌ طرحهای‌ مصوب‌ قانونی‌ اقدام‌ کند.

ماده‌ 12 ـ تشخیص‌ عمران‌ و احیا و تاسیسات‌ متناسب‌ و تعیین‌ نوع‌ زمین‌ دایر و تمیز بایر از موات‌ به‌ عهده وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ است‌ این ‌تشخیص‌ قابل‌ اعتراض‌ در دادگاه‌ صالحه‌ می‌باشد.( مصوبه‌ مجمع‌ تشخیص‌ مصلحت‌ مصوب‌ 3 11 70)

ماده‌ 13 ـ هرگونه‌ دخل‌ و تصرف‌ و تجاوز به‌ اراضی‌ شهری‌ متعلق‌ یا منتقل‌ شده‌ به‌ دولت‌ و شهرداری ها و یا احداث‌ هرگونه‌ بنا بدون‌ پروانه‌ مجاز و یاهرگونه‌ نقل‌ و انتقال‌ به‌ موجب‌ اسناد عادی‌ و یا رسمی‌ و تفکیک‌ و افراز اراضی‌ مزبور و یا هرگونه‌ عملی‌ برخلاف‌ این‌ قانون‌ جرم‌ شناخته‌ می‌شود و با متجاوزین‌ براساس‌ تبصره‌ 2 ماده‌ 148 اصلاحی‌ قانون‌ ( اصلاح‌ و حذف‌ موادی‌ از قانون‌ ثبت‌ اسناد و املاک‌ مصوب‌ 1310 و اصلاحات‌ بعدی‌ آن‌ ) مصوب‌ 31 4 1365 مجلس‌ شورای‌ اسلامی‌ رفتار می‌شود.

ماده‌ 14 ـ تبدیل‌ و تغییر کاربری‌، افراز و تقسیم‌ و تفکیک‌ باغات‌ و اراضی‌ کشاورزی‌ و یا آیش‌ ( اراضی‌ موضوع‌ ماده‌ 2 این‌ قانون‌) با رعایت‌ ضوابط‌ و مقررات‌ وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ و مواد این‌ قانون‌ بلااشکال‌ است‌.

ماده‌ 15 ـ هرگونه‌ تفکیک‌ و تقسیم‌ اراضی‌ بایر جهت‌ عمران‌ و احداث‌ بنا با رعایت‌ ضوابط‌ و مقررات‌ وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ و مواد این‌ قانون ‌بلااشکال‌ است‌.

ماده‌ 16 ـ هریک‌ از کارمندانی‌ که‌ در اجرای‌ این‌ قانون‌ به‌ تشخیص‌ دادگاه‌ صالح‌ رعایت‌ دقیق‌ مقررات‌ آن‌ را ننموده‌ و تخطی‌ کرده‌ باشند علاوه‌ بر جبران ‌خسارت‌ وارده‌ به‌ دولت‌ یا اشخاص‌ و اعاده‌ وضع ‌، بر حسب‌ مورد به‌ انفصال‌ موقت‌ یا دایم‌ از خدمات‌ دولتی‌ محکوم‌ می‌گردند.

ماده‌ 17 ـ وزارت‌ مسکن‌ و شهرسازی‌ مأمور اجرای‌ این‌ قانون‌ می‌باشد و موظف‌ است‌ حداکثر ظرف‌ مدت‌ 3 ماه‌ آیین ‌نامه‌ اجرایی‌ مواد این‌ قانون‌ و نیز اساسنامه‌ سازمان‌ زمین‌ شهری‌ را تهیه‌ و به‌ تصویب‌ هیات‌ دولت‌ برساند.

آيين نامه اجرايي ماده 2 قانون حفظ و حمايت از منابع طبيعي و ذخاير جنگلي كشور

مصوب 16/12/71 هيات وزيران

ماده 1- تشخيص منابع ملي شده و مستثنيات ماده (2) قانون ملي شدن جنگلها بر اساس تعريف مصرح در فصل اول قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها ومراتع به عهده وزارت جهاد سازندگي است كه از طريق سازمان جنگلها و مراتع كشور اقدام مي نمايد .

ماده 2- در برگ تشخيص خصوصيات منابع ملي از حيث وضع طبيعي و تعريف قانون همچنين مشخصات ثبتي ، نسق زراعي ، محل وقوع ، حدود مساحت منطقه مورد بازديد ومستثنيات موضوع ماده (2) قانون ملي شدن جنگلها با استعلام از مراجع ذيربط ذكر مي شود و هرگاه درمرز منطقه مورد بازديد كوه يا رودخانه يا بزرگراه يا جاده عمومي وجود داشته باشد شرح داده مي شود تا محل منابع و مستثنيات آن از هر حيث مشخص باشد . ادارات ثبت اسناد و كشاورزي وساير مراجع موظفند اطلاعات لازم را در اختيار مأمورين سازمان جنگلها ومراتع كشور قرار دهند .

ماده 3- مأمور بازديد كننده منطقه بايد از منطقه مورد بازديد نقشه تهيه نمايد و در صورت عدم امكان ، كروكي تهيه نموده و تحقيقات لازم را به وسايل مقتضي نسبت به وضعيت منظقه مورد بازديد و مستثنيات قانوني ان بنمايد و اگر احراز كند كه مستحدثات بعد از تصويب قانون ملي شدن جنگلها احداث شده تاريخ احداث و دلايل آن را در برگ بازديد بنويسد و با اظهار به واحدي كه او را مأمور رسيدگي نموده تسليم كند .

ماده 4- چنانچه ظرف شش ماه از تاريخ اخطار به وسيله انتشار آگهي يا الصاق آن در معابر عمومي اعتراض نرسيده باشد مرجع ذيربط در سازمان جنگلها و مراتع كشور موظف است مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاك محل اعلام نمايد تا مطابق ماده (2) قانون حفظ و حمايت از منابع طبيعي و ذخاير جنگلي كشور و ماده 39 قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع و ماده (13) آيين نامه قانوني ملي شده جنگلها نسبت به منابع ملي مورد تشخيص ، سند مالكيت تحت عنوان منابع ملي به نام دولت جمهوري اسلامي ايران ( با نمايندگي وزارت جهاد سازندگي ) صادر گردد .

ماده 5- اعتراض نسبت به تشخيص منابع ملي و مستثنيات ماده (2) قانون ملي شدن جنگلها بر اساس مقررات قانوني تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع ماده (56 ) قانون جنگلها و مر اتع مصوب 1367 مورد رسيدگي قرار مي گيرد .

ماده 6- ترتيب وصول و ثبت اعتراضات ، تشكيل جلسات و نحوه رسيدگي هيأتها و پرداخت حق الزحمه اعضاء و همكاران هيأت كه علاوه بر وظايف محول شده ، خارج از وقت اداري همكاري مي نمايند و نحوه وصول و تأمين هزينه هاي مربوط مطابق آيين نامه اي است كه به استناد تبصره ( 6) قانون تعيين اراضي اختلافي به تصويب وزارت جهاد سازندگي مي رسد .

ماده 7- تآمين و تداركات امكانات تجهيزات و لوازم و ابزار كار مورد نياز هيأتهاي مقرر درقانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع ماده (56 ) قانون جنگلها و مراتع برعهده سازمان جنگلها و مراتع كشور مي باشد .

ماده 8- درمواردي كه تشخيص منابع ملي ياد شده و مستثنيات ماده (2) قانون ملي شدن جنگلها بر اساس مقررات مربوط و ماده (56) اصلاحي قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع كشور انجام شده باشد حسب مورد به ترتيب زير رفتار مي گردد .

الف – در صورتي كه به اجراي مقررات ماده (56) قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع اعتراض شده باشد و موضوع دركميسيون مقرر درماده (56) مورد رسيدگي واقع نشده باشد اعتراضات رسيده براي رسيدگي به هيأت مقرر در ماده واحده قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده (56) قانون جنگلها و مراتع ارجاع مي شود .

ب- چنانچه به اجراي مقررات ماده (56) اعتراض نشده باشد پس از انقضاء مهلت مقرر درماده (56) قانون حفاظت و بهره برداري از جنگلها و مراتع حسب تقاضاي سازمان جنگلها و مراتع كشور ادارات ثبت موظف به صدور سند مالكيت به نام دولت جمهوري اسلامي خواهند بود

ماده 9- پس از صدور رأي هيأت ماده واحده قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده (56) قانون جنگلها ومراتع چنانچه درمحدوده منابع ملي شدن تصرفات غيرمجاز وجود داشته باشد با اعلام واحد ذيربط در سازمان جنگلها و مراتع كشور قواي انتظامي باستناد تبصره (4) قانون تعيين تكليف اراضي اختلافي موضوع اجراي ماده (56) قانون جنگلها و مراتع مكلف به خلع يد از تصرفات مذكور خواهند بود .

ماده 10- دراجراي اين آيين نامه دادگستري ، سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ، وزارت كشاورزي وساير مراجع ذيربط مكلف به انجام همكاريهاي لازم با وزارت جهادسازندگي ( سازمان جنگلها و مراتع كشور ) مي باشند .

ماده 11- سازمان برنامه و بودجه مكلف است بنا برپيشنهاد وزارت جهادسازندگي هزينه هاي اجرايي اين ماده قانون را اعم از خريد ماشين آلات ، تجهيزات و امكانات و تأمين نيروي انساني موردنياز ، هرساله تأمين و در بودجه عمومي كشور منظور نمايد.

منابع

ـ تاریخ حقوق ایران ـ سید حسن امین ـ دایره المعارف ایران شناسی

ـ تاریخ موسسات تمدنی جدید در ایران ج2 ـ حسین محبوبی اردکانی ـ انتشارات دانشگاه تهران

ـ نگاهی به پیشینه ثبت اسناد در ایران ـ سید علی آل داود ـ انتشارات نشر تاریخ ایران